Altersvorsorgedepot für die Immobilie: Kann ich das Kapital fürs Eigenheim entnehmen?

Ja, du kannst gefördertes Kapital aus deinem Altersvorsorgedepot für eine selbst genutzte Immobilie einsetzen – ohne die staatliche Förderung zu verlieren. Die Entnahme ist zunächst steuerfrei, wird aber über das sogenannte Wohnförderkonto im Rentenalter nachgelagert versteuert. Entscheidend ist: Nicht jeder Anbieter muss diese Option anbieten.

Das Altersvorsorgedepot startet am 1. Januar 2027 und löst die Riester-Rente im Neugeschäft ab. Die bekannte Eigenheimrente („Wohn-Riester“) wird dabei in das neue Fördersystem übernommen und an einigen Stellen deutlich verbessert. Wir erklären dir hier, was erlaubt ist, wie die Besteuerung funktioniert und wo die typischen Fallen liegen.

Das Wichtigste in Kürze

• Erlaubte Zwecke: Kauf oder Bau, Tilgung des Immobilienkredits, barrierereduzierender Umbau, energetische Sanierung und Pflichtanteile an einer Wohnungsgenossenschaft.
• Voraussetzung: Du nutzt die Immobilie selbst als Hauptwohnsitz (in der EU oder im EWR).
• Steuer: Die Entnahme ist heute steuerfrei. Der Betrag wird auf dem Wohnförderkonto festgehalten und ab Rentenbeginn über fünf Jahre verteilt versteuert – für Entnahmen ab dem 1. Januar 2028.
• Förderung bleibt: Zulagen und Steuervorteile musst du bei korrekter Nutzung nicht zurückzahlen.
• Verkauf oder Auszug: Ohne Reinvestition wird das Wohnförderkonto aufgelöst und der offene Betrag auf einmal versteuert.
• Anbieterwahl: Die Wohnförderung ist künftig freiwillig. Achte schon beim Abschluss darauf, dass dein Vertrag sie enthält.

Wofür darfst du das Kapital aus dem Altersvorsorgedepot entnehmen?

Der Gesetzgeber nennt die Entnahme „Altersvorsorge-Eigenheimbetrag“. Du kannst bis zu 100 Prozent deines geförderten Kapitals dafür einsetzen. Anders als bei Riester muss nach einer Teilentnahme kein Restbetrag von 3.000 Euro mehr im Vertrag bleiben.

Bei der energetischen Sanierung gilt außerdem: Für dieselben Kosten darfst du nicht zusätzlich die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nutzen. Eine Doppelförderung ist ausgeschlossen.

Den Antrag stellst du über deinen Anbieter bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA). Sie prüft die Nachweise, zum Beispiel Kaufvertrag, Darlehensvertrag oder Handwerkerrechnungen, und gibt die Auszahlung frei.

Welche Voraussetzungen gelten?

Die wichtigste Voraussetzung ist die Selbstnutzung. Die geförderte Immobilie muss dein Hauptwohnsitz bzw. Lebensmittelpunkt sein und in der EU oder im EWR liegen. Vermietete Wohnungen, Kapitalanlage-Immobilien und Ferienhäuser sind nicht förderfähig.

Nicht jeder Anbieter bietet die Wohnförderung an

Bei Riester musste jeder Vertrag die Entnahme für Wohneigentum ermöglichen. Beim Altersvorsorgedepot ist das anders: Anbieter dürfen die Option anbieten, müssen es aber nicht. Das Bundesfinanzministerium begründet das mit einfacheren und günstigeren Produkten.

Für dich heißt das: Wenn ein Immobilienkauf auch nur möglich ist, prüfe vor dem Abschluss, ob dein Vertrag die Wohnförderung enthält. Fehlt sie, bleibt dir nur der Wechsel zu einem Anbieter mit dieser Option. Ab fünf Jahren Vertragslaufzeit muss der abgebende Anbieter den Wechsel kostenfrei ermöglichen, der neue Anbieter darf höchstens 150 Euro Verwaltungspauschale berechnen. Vorher können Wechselkosten anfallen – und ein Wechsel kostet Zeit, die du bei einem Hauskauf oft nicht hast.

Wohnförderkonto: So wird die Entnahme versteuert

Die Entnahme für deine Immobilie ist im Moment der Auszahlung steuerfrei. Weil das Geld aber aus einem steuerlich geförderten Vertrag stammt, holt sich der Staat die Steuer später – nachgelagert im Rentenalter.

Dafür führt die ZfA ein Wohnförderkonto. Das ist kein echtes Konto mit Geld darauf, sondern ein virtuelles Steuerkonto. Darauf steht, wie viel gefördertes Kapital du für die Immobilie verwendet hast.

Was ändert sich durch die Reform?

In der Praxis versteuerst du das Wohnförderkonto also so, als hättest du dir den Betrag über fünf Jahre auszahlen lassen. Jedes Jahr wird ein Fünftel zu deinem übrigen Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert.

Rechenbeispiel

Du entnimmst 2030 insgesamt 30.000 Euro für den Kauf deiner Wohnung. Das Wohnförderkonto steht bei 30.000 Euro und wächst bis zur Rente nicht mehr. Ab Rentenbeginn werden fünf Jahre lang je 6.000 Euro zu deinem Einkommen gerechnet. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 25 Prozent sind das rund 1.500 Euro Steuern pro Jahr.

Die Kehrseite der kurzen Besteuerung

Fünf Jahre sind übersichtlicher und die fiktive Verzinsung fällt weg. Dafür ballt sich die Steuerlast auf wenige Jahre. Bei hohen Entnahmen und guten Alterseinkünften kann dein Steuersatz in dieser Zeit spürbar steigen (Progressionseffekt). Das solltest du vor Rentenbeginn durchrechnen lassen.

Was passiert bei Verkauf, Auszug oder Vermietung?

Gibst du die Selbstnutzung dauerhaft auf, bevor das Wohnförderkonto vollständig versteuert ist, wird es aufgelöst. Dann musst du den gesamten offenen Betrag in einem Jahr versteuern. Das kann den Steuersatz in diesem Jahr deutlich nach oben treiben.

Die gute Nachricht: Die Förderung selbst, also Zulagen und Steuervorteile, musst du in diesem Fall nicht zurückzahlen. Es geht „nur“ um die Steuer auf das Wohnförderkonto.

Diese Wege verhindern die Sofortbesteuerung

• Neue Immobilie: Du steckst den offenen Betrag in eine andere selbst genutzte Immobilie – im Zeitraum von zwei Jahren vor bis fünf Jahren nach Ablauf des Jahres, in dem du ausgezogen bist.
• Zurück in die Altersvorsorge: Du zahlst den Betrag innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Auszugsjahres in einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag ein.
• Pflege oder Krankheit: Ziehst du deshalb aus, bleibt das Wohnförderkonto bestehen, solange du Eigentümer bleibst und die Wohnung nicht von Dritten (außer Ehe- oder Lebenspartner) genutzt wird.
• Trennung und Scheidung: Bewohnt dein Ehe- oder Lebenspartner die Wohnung weiter, wird das Konto nicht aufgelöst. Neu ist: Auch der Auszug vor der Scheidung ist künftig unschädlich.
• Beruflich bedingter Umzug: Mit Zustimmung der ZfA ist eine vorübergehende Unterbrechung möglich, wenn du die Selbstnutzung später wieder aufnimmst.

Sind die fünf Besteuerungsjahre im Rentenalter abgeschlossen, endet die Überwachung vollständig. Danach kannst du die Immobilie verkaufen oder vermieten, ohne dass das noch Folgen für die Förderung hat.

Lohnt sich die Entnahme? Unsere Einschätzung

Die Wohnförderung ist ein sinnvolles Werkzeug, aber kein Selbstläufer. Sie passt gut, wenn du die Immobilie langfristig selbst bewohnen willst und dir Eigenkapital oder eine schnellere Entschuldung wichtig ist. Mietfreies Wohnen ist im Alter ein starker Baustein.

Gleichzeitig solltest du drei Dinge ehrlich abwägen:

1. Weniger Rente aus dem Depot: Was du entnimmst, fehlt später für deine Auszahlung. Die Immobilie ersetzt Liquidität nicht – Reparaturen, Pflege und Lebenshaltung brauchen weiter Geld.
2. Steuer im Alter einplanen: Die Steuer auf das Wohnförderkonto fällt in den ersten fünf Rentenjahren an. Leg dafür gedanklich eine Rücklage an.
3. Rendite gegen Zinsersparnis: Eine Tilgung lohnt sich vor allem, wenn dein Kreditzins hoch ist. Bei günstigen Altkrediten kann es sinnvoller sein, das Depot weiter am Kapitalmarkt arbeiten zu lassen.

Checkliste vor dem Abschluss

• Enthält der Vertrag ausdrücklich die Option zur Wohnförderung?
• Plane ich die Immobilie dauerhaft selbst zu nutzen?
• Liegt die Entnahme ab dem 1. Januar 2028, damit die neuen, günstigeren Regeln gelten?
• Erreiche ich die Mindestentnahme für meinen Zweck (3.000, 6.000 oder 20.000 Euro)?
• Habe ich die spätere Steuerlast und die geringere Depotrente durchgerechnet?
• Bleibt neben der Immobilie genug liquides Vermögen für das Alter?

Häufige Fragen zum Altersvorsorgedepot und zur Immobilie

Kann ich mit dem Altersvorsorgedepot meinen Immobilienkredit tilgen?

Ja. Du kannst Kapital entnehmen, um ein Darlehen abzulösen, das den Kauf oder Bau deiner selbst genutzten Immobilie finanziert hat. Die Mindestentnahme liegt bei 3.000 Euro.

Ist die Entnahme für die Immobilie steuerfrei?

Bei der Auszahlung ja. Der Betrag wird aber auf dem Wohnförderkonto erfasst und ab Rentenbeginn über fünf Jahre nachgelagert versteuert (für Entnahmen ab 2028).

Muss ich die Förderung zurückzahlen, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Nein. Ohne Reinvestition wird aber das Wohnförderkonto aufgelöst und der offene Betrag auf einmal versteuert.

Bietet jedes Altersvorsorgedepot die Wohnförderung an?

Nein. Anbieter sind dazu nicht mehr verpflichtet. Prüfe das vor dem Abschluss, sonst musst du später den Anbieter wechseln.

Kann ich das Geld auch für eine vermietete Wohnung nutzen?

Nein. Gefördert wird nur selbst genutztes Wohneigentum als Hauptwohnsitz.

Gilt die Wohnförderung auch für energetische Sanierungen?

Ja, wenn ein Fachunternehmen die Maßnahme ausführt und die Mindestentnahme erreicht ist. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG darfst du für dieselben Kosten nicht zusätzlich nutzen.

Unser Fazit

Das Altersvorsorgedepot lässt sich für die eigene Immobilie nutzen – für Kauf, Bau, Tilgung, Umbau, Sanierung oder Genossenschaftsanteile. Mit dem Wegfall der 2-Prozent-Erhöhung und der Besteuerung über fünf Jahre wird die Eigenheimförderung ab 2028 deutlich einfacher als beim alten Wohn-Riester. Der größte Fehler passiert aber schon beim Abschluss: ein Vertrag ohne Wohnförderoption.

Wenn du ein Eigenheim planst, lass dich vor dem Abschluss beraten. So passt dein Altersvorsorgedepot von Anfang an zu deinen Plänen.

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Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzberatung. Stand: September 2026. Einzelheiten können sich durch Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums noch konkretisieren.

Quellen

• Bundesfinanzministerium: Fragen und Antworten zur Reform der geförderten privaten Altersvorsorge
• Deutscher Bundestag: Gesetzentwurf Altersvorsorgereformgesetz, Drucksache 21/4088
• Bundesregierung: Fragen und Antworten – Private Altersvorsorge reformiert
• § 92a EStG – Verwendung für eine selbst genutzte Wohnung